Die eine wünscht sich ein Mehrgenerationenhaus, dem anderen hat es eine Altbauwohnung angetan – die Vorstellungen von der eigenen Immobilie sind so vielfältig wie die Menschen, die über Bau oder Kauf einer Immobilie nachdenken. In den meisten Fällen werden Häuser und Wohnungen – zumindest zum Teil – finanziert. Deshalb ist es wichtig, sich sowohl über das Objekt als auch über die Finanzierungsmöglichkeiten und die daraus resultierenden Verpflichtungen zu informieren. Auf dieser Basis lässt sich ein Finanzierungskonzept entwickeln, das sich an der persönlichen Lebensplanung orientiert und in der Zukunft liegende Ausgaben wie z.B. die Ausbildung der Kinder berücksichtigt.
Im ersten Stepp empfiehlt sich deshalb ein Finanzcheck. Einstellungen wie „Das wird schon irgendwie klappen“ sind dabei fehl am Platz. Vielmehr ist eine gesunde selbstkritische Haltung gefragt, denn die Feststellung des Eigenkapitals stellt die Weichen u.a. für Kreditumfang, Laufzeit und Zinshöhe.
- Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?
- Wie sieht es mit der persönlichen Liquidität aus?
- Wie hoch soll der Kreditbetrag sein?
- Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
- Wie hoch kann die monatliche Finanzierungsrate sein?
- In wie vielen Jahren soll die Immobilie abbezahlt sein?
- Gibt es staatliche Fördermaßnahmen, die beantragt werden können?
- Wie viele Reserven brauche ich (z.B. für die Ausbildung der Kinder)?
- Welche Absicherungen bestehen im Falle einer Berufsunfähigkeit?
1. Das Annuitätendarlehen
Diese Finanzierungsform arbeitet mit festen Ratenbeträgen über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung hinweg. Die Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da sich die Restschuld mit jeder gezahlten Rate verringert, erhöht sich der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil konstant sinkt. Erst nach Ablauf der Zinsbindung ändert sich die Höhe der Rate.
2. Der tilgungsfreie Kredit
Bei dieser Finanzierungsform, auch endfälliges Darlehen genannt, findet während der Laufzeit keine Tilgung statt. Stattdessen wird parallel eine Renten- oder Lebensversicherung, wahlweise auch ein Bausparvertrag mit gleicher Laufzeit abgeschlossen. Die Tilgung erfolgt dann am Ende der Laufzeit in einem Betrag durch die Auszahlung des angesparten Betrages bzw. der Versicherungssumme.
Ein gutes Finanzierungskonzept ist optimal an die Lebensplanung des oder der Kreditnehmenden angepasst. Um dies zu erreichen, müssen viele Punkte berücksichtigt werden. Fünf Faktoren sind besonders wichtig und sollten deshalb detailliert mit dem Finanzberater besprochen werden.
Kosten richtig einschätzen
Bei der finanziellen Planung spielen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten eine wichtige Rolle. Hierzu zählen z.B. die Grunderwerbssteuer sowie Gebühren für Makler, Notare und für das Grundbuchamt. Nicht zu unterschätzen sind auch der künftige Renovierungsaufwand und Lebenshaltungskosten, z. B. für Heizung, Strom und Versicherungen, wenn die monatlichen Rückzahlungen des Darlehens, die sogenannte Tilgung, festgelegt wird. Dabei gilt der Grundsatz: Je geringer die Tilgungsraten ausfallen, desto länger dauert die Finanzierung und desto mehr Zinsen häufen sich über die Jahre an. Mit einer Tilgung von mindestens zwei bis drei Prozent und einer folglich geringen Gesamtzinslast lassen sich hohe Kosten vermeiden. In der Praxis hat sich die Regel bewährt, dass die monatlichen Ausgaben nicht mehr als 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens betragen. Damit die Finanzierung reibungslos verlaufen kann, sollten jedenfalls alle Ausgaben gründlich auf die Einnahmen abgestimmt werden.
Starre Kreditbedingungen vermeiden
Die zukünftigen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer sollten darauf achten, dass die Vertragsbedingungen den finanziellen Veränderungen im Verlauf des Lebens angepasst werden können. Möglich ist dies z. B. durch Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungsoptionen. Kommt es z.B. in Zukunft zu Gehaltserhöhungen oder Erbschaften, lassen sich diese Summen für eine schnellere Rückzahlung des Darlehens verwenden. Insofern ergeben flexible Rahmenbedingungen Sinn, selbst wenn damit ein Zinsaufschlag einhergehen sollte.
Zinsen langfristig sichern
Grundsätzlich gilt: Je länger eine Immobilienfinanzierung dauert, desto größer wird das Risiko, bei einer Anschlussfinanzierung durch steigende Zinsen unter Druck zu geraten. Deshalb sollte gerade jetzt die Absicherung der Zinsen über die gesamte Finanzierungslaufzeit beim Abschluss eines Immobiliendarlehens beachtet werden. In Kombination mit einem Bausparvertrag lassen sich die Zinsen unabhängig vom Kapitalmarkt bis zur Zahlung der letzten Rate festschreiben – und dies bei hoher Flexibilität, sei es im Hinblick auf die Rückzahlung oder die Nutzung staatlicher Förderungen.
Fördermittel des Staates nutzen
Bauherren können oftmals eine günstigere Gesamtfinanzierung erzielen, wenn sie z. B. Kredite für energieeffiziente Häuser von der KfW-Bank oder Förderprogramme der einzelnen Bundesländer nutzen. In Zeiten massiv steigender Energiekosten und verschärfter Vorschriften des Gesetzgebers zum Klimaschutz spielt zudem die Modernisierung der eigenen Immobilie eine zunehmend wichtigere Rolle. Immer mehr Eigentümer befassen sich wieder intensiv mit der energetischen Modernisierung ihrer Häuser und Wohnungen, um so einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und gleichzeitig den eigenen Geldbeutel zu schonen. Auch hier gewinnt der vermeintlich konservative Bausparvertrag verstärkt an Bedeutung.
Finanzielle Risiken absichern
Fakt ist auch, dass es im Leben oftmals anders läuft als gedacht. Deshalb ist es ratsam, die Kosten nicht nur bis zum Ende der Kreditlaufzeit zu planen, sondern darüber hinaus eventuelle Anschlussfinanzierungen zu beachten und finanzielle Risiken abzusichern. Das fängt bei einer Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben an. Deren Höhe sollte nach Auffassung von Immobilienprofis für Reparaturen drei bis fünf Nettomonatseinkommen und für die Instandhaltung monatlich ungefähr einen Euro pro Quadratmeter umfassen. Zudem empfiehlt es sich, innerhalb des Finanzierungskonzepts darauf zu achten, dass die Immobilie nicht zwangsweise verkauft werden muss, weil der Hauptverdiener schwer erkrankt oder frühzeitig verstirbt.
Die Eigentümerquote liegt hierzulande bei durchschnittlich 46,5 %, angeführt vom Saarland mit 64,7 %. Schlusslicht ist Mecklenburg-Vorpommern mit 41,1 %.
Quelle: Statista
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